购房者需尤其明白一个常识，“直系亲属并非业主的当然委托代理人”。“我爱我家”公司的专家介绍说，在他们公司成交的部分二手房屋买卖案例中就有这样的真实案例：妻子拿着房本进行房屋出售，而购房者认为户主的妻子理应可以代理，于是签订相关合同，支付了房款，结果到最后户主并不承认该行为，导致购房者损失惨重，尤其对于全款购房的购房者来说，必须要注意这个问题。

　　付款时间，房屋交付时间需约定明确。买卖双方都可在签订合同后明确其相应义务的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的话，一方可依据相应条款要求对方承担违约责任;而中介公司作为居间人，在买卖双方就上述问题产生纠纷时，可通过合同明确约定的相应时间对纠纷进行调解。若未明确约定相应时间，出现纠纷后，再让双方达成一致，比较困难。付款时间、房屋交付时间约定明确，买卖双方履行其义务有了明确的期限，即使出现纠纷，也可知道是何方的责任。

　　非常有必要记录并保留双方的有效联系地址。专家介绍说，在二手房屋买卖合同签订后，以下情况时有发生：1.合同签订后，购买人的购买意愿转变，不愿继续履行合同，与之联系，其人已不知踪影。想要走法律程序，因不知买家去向，无法追讨。2.房屋过户后，业主收到尾款，未做物业交验或未做土地使用权的转移，就拿钱走人，找不到了。

　　仔细审查代理人代理权限的重要性。专家告诉记者，在二手房屋的买卖过程中曾经遇到过因为代理人代理权限审查不清而导致影响合同效力的。首先，要看有无代理时限，若委托书已超过代理时限，则需要其重新提交委托书;其次，看代理权限，看代理人是否有权力处理房屋买卖合同相关事宜。

　  在二手房屋的买卖过程中，买卖双方都要了解一个很重要的细节——“定(订)金”不能超过交易总价款额的20%，否则超过部分也是不能适用定金罚则的，是无效的。

　　在此提醒房产消费者，无论是哪种房产消费行为，消费者都应当多注意细节，关注细节，不要给自己带来不必要的损失。

     土地使用年限是否看清楚明白了?

　　土地使用年限的长短关系到房屋产权年限，所当其冲是土地性质，不同性质的土地，国家所规定的土地使用年限又不一样，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

　　其次，购房者还要注意了解的就是开发商的拿地时间，也就是《国有土地使用证》所明确规定的土地使用起止年限。从拿地再开发最后销售完成，一个房地产项目的正常运营周期为4到5年(根据项目规模有所不同)，但由于多种原因，极个别开发商有可能拿地拿得很早，开发周期过长，再销售至业主手中，土地使用年限已过了八年十年，而这所造成的时间成本，对业主来讲是一种无形的损失。

　　有的朋友有可能会问，那70年，50年，40年以后房屋产权到期怎么办?要缴纳多少费用?这方面由于商品房市场发展不久且诸多制度仍需完善，国家暂时没有明确的规定，但到期后需缴纳一定的使用费用是肯定有的。

　　　社区停车位的配置你注意了吗?

　　20年前，或许我们从没考虑过彩电会如此普及到每家每户，同理，不用说20年就说10年，轿车的普及会到达一个什么样的程度?届时每户平均1-2台车完全可能，由此可以联想到社区的停车位的配置，其停车位数量与建筑形态都将影响到业主的居家生活。

　　停车位的配置，足可看出开发商对社区配套及环境打造是否真正用心。

　　第一说停车位数量，之前社区多为多层，对停车位数量及形式规划均没有严格要求，基本由后期物业公司沿着社区通道靠边划圈确定停车位。后期电梯社区规划对停车位数量有一定体现，按户均规划有1:0.5、1:0.6不等，但仍满足不了业主的停车需求。目前电梯房社区以1:0.7配比居多，部分洋房、别墅等高品质项目车位配比达到1:0.8甚至1:1。

　　第二说停车位建筑形态，根据建筑物业形态，多层社区停车位均以一层车库或地面停车位体现，其导致的负面影响就是直接缩减了公共绿地，同时车辆之乱停乱放给社区业主生活休闲带来不小的安全隐患。一般电梯房社区规划有地下停车位，但考虑到地下停车位的建安成本过于高昂且不利于销售，绝大多数社区以地下停车位为辅，以地面停车位为主进行规划设计，因此它也未能根绝社区内公共绿地缩减、社区安全隐患这一负面影响。